El aforo es un concepto fundamental en el mundo de los créditos hipotecarios. Se refiere al porcentaje del valor de una propiedad que una institución financiera está dispuesta a prestar. Este término es esencial para comprender cómo funcionan los préstamos para vivienda y qué pueden esperar los solicitantes al buscar financiamiento.
¿Qué es el Aforo?
El aforo representa la cantidad máxima de dinero que un banco prestará en relación con el valor de la propiedad. En el contexto de los créditos hipotecarios en México, el aforo puede variar según el tipo de préstamo y la institución financiera.
- Para compra de casa: hasta 90-95% del valor
- Para construcción: 70-80% del valor total
- Para liquidez: máximo 70% del valor
Ejemplos Prácticos de Aforo
Compra de Vivienda
En el caso de una compra de vivienda, el aforo máximo suele ser del 90% al 95% del valor de la propiedad. Por ejemplo:
- Valor de la casa: 2,000,000 pesos
- Aforo al 90%: 1,800,000 pesos de préstamo
- Aforo al 95%: 1,900,000 pesos de préstamo
Construcción de Vivienda
Para la construcción, el aforo se calcula de manera diferente:
- Valor del terreno: 2,000,000 pesos
- Costo de construcción: 3,000,000 pesos
- Valor total: 5,000,000 pesos
- Aforo al 70%: 3,500,000 pesos máximo de préstamo
Crédito de Liquidez
En el caso de un crédito de liquidez sobre una propiedad existente:
- Valor de la propiedad: 2,000,000 pesos
- Aforo al 70%: 1,400,000 pesos de préstamo máximo
El Concepto de Enganche
El enganche está estrechamente relacionado con el aforo. Es la cantidad de dinero que el comprador debe aportar para completar el precio de la propiedad. Se calcula como la diferencia entre el valor total de la propiedad y el monto del préstamo otorgado por el banco.
Cálculo del Enganche
Siguiendo el ejemplo de una casa de 2,000,000 pesos:
- Aforo del 90%: 1,800,000 pesos de préstamo
- Enganche requerido: 200,000 pesos (10% del valor)
Gastos de Cierre en Créditos Hipotecarios
Además del aforo y el enganche, es crucial considerar los gastos de cierre asociados con la obtención de un crédito hipotecario. Estos gastos suelen representar entre el 4% y el 6% del valor de la propiedad.
Componentes de los Gastos de Cierre
- Impuestos por traslado de dominio
- Derechos del Registro Público
- Honorarios notariales
- Comisión de apertura del banco
- Costo del avalúo
Ejemplo de Gastos de Cierre
Para una propiedad de 2,000,000 pesos, los gastos de cierre podrían ascender a aproximadamente 120,000 pesos (6% del valor).
Cofinavit: Una Opción para Maximizar el Aforo
El Cofinavit es una modalidad que combina un crédito bancario con los beneficios del Infonavit, permitiendo a los solicitantes alcanzar hasta el 100% del valor de la propiedad.
Componentes del Cofinavit
- Crédito bancario (90-95% del valor)
- Saldo de la subcuenta de vivienda
- Crédito Infonavit
Con esta opción, los solicitantes podrían necesitar cubrir únicamente los gastos de cierre, que representan aproximadamente el 6% del valor de la propiedad.
Consideraciones Importantes sobre el Aforo
Es fundamental entender que el aforo no solo determina cuánto se puede pedir prestado, sino que también influye en la capacidad de pago requerida. Un préstamo mayor implica mensualidades más altas, lo que afecta directamente la evaluación de ingresos del solicitante.
Ejemplo de Capacidad de Pago
Para un préstamo de 1,800,000 pesos:
- Mensualidad aproximada: 18,000 pesos
- Requiere comprobar ingresos suficientes
Variaciones del Aforo según el Tipo de Crédito
El porcentaje de aforo puede variar significativamente dependiendo del propósito del crédito hipotecario:
Compra de Casa
- Aforo máximo: 90-95% del valor
- Enganche requerido: 5-10% del valor
- Gastos de cierre adicionales: 4-6% del valor
Construcción
- Aforo: 70-80% del valor total (terreno + construcción)
- No requiere enganche si se es dueño del terreno
- Préstamo máximo: 100% del costo de construcción
Liquidez
- Aforo máximo: 70% del valor de la propiedad
- No requiere enganche (propiedad existente)
- Gastos de cierre reducidos (sin impuestos de traslado)
Importancia de la Asesoría Profesional
Dada la complejidad de los créditos hipotecarios y las variaciones en las condiciones ofrecidas por diferentes instituciones financieras, es altamente recomendable buscar asesoría profesional. Un experto en finanzas hipotecarias puede ayudar a:
- Evaluar las mejores opciones de crédito disponibles
- Calcular con precisión el aforo y enganche requeridos
- Estimar los gastos de cierre específicos
- Asistir en todo el proceso de solicitud y aprobación
Conclusión: El Aforo como Herramienta de Planificación Financiera
El aforo es un concepto crucial en el mundo de los créditos hipotecarios que determina no solo cuánto se puede pedir prestado, sino también cuánto dinero propio se necesita aportar. Comprender el aforo, junto con el enganche y los gastos de cierre, permite a los solicitantes planificar mejor su inversión en bienes raíces.
Al considerar un crédito hipotecario, es esencial:
- Evaluar cuidadosamente la capacidad de pago
- Considerar todas las opciones de financiamiento
- Prepararse para los gastos adicionales
- Buscar asesoría profesional para optimizar la decisión
Con una comprensión clara del aforo y sus implicaciones, los futuros propietarios pueden tomar decisiones informadas y seguras en su camino hacia la adquisición de una vivienda o la obtención de financiamiento respaldado por propiedades inmobiliarias.
